Proses Pembuatan Sertifikat

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Hubungan tanah dgn manusia adalah sangat erat, dimana tanah sebagai benda tetap, akan selalu utuh & selalu abadi yg tidak akan musnah di permukaan bumi kecuali adanya hari akhir.

Karena perihal itu, maka setiap perbuatan hukum yg berhubungan dgn tanah, misalnya pembuatan sertifikat tanah, di perlukan suatu instansi yg mengurusnya, seperti camat,/PPAT & BPN, supaya tidak terjadinya peristiwa hukum dalam penggunaan hak atas tanah, seperti banyak terjadi di Indonesia.

Supaya tidak tejadi peristiwa hukum dalam penggunaan hak atas tanah, maka pemerintah mengeluarkan Undang – Undang tanah No.5 Tahun 1960 yg disebut UUPA.

Setelah adanya UUPA No.5 Tahun 1960, maka salah satu isinya adalah tata cara penbuatan sertifikat tanah di Indonesia, seperti dasar hukum pendaftaran tanah objek pendaftaran tanah dll, supaya adanya penertiban tentang penggunaan tanah, karena sering di jumpai pada masyarakat bahwa tidak tahu & tidak paham tentang penggunaan hak atas tanah, yg mana perihal itu merupakan suatu perihal yg mesti di ketahui, & memerlukan suatu pembuktian atau alat bukti yaitu sertifikat tanah yg menyatakan tanah itu adalah benar – benar miliknya.

B. Identifikasi Masalah

Adapun Identifikasi Masalah dalam perihal ini adalah :

1. Apa dasar – dasar hukum tentang pendaftaran di Indonesia ?

2. Bagaimana tata cara pendaftaran tanah di Indonesia ?

C. Maksud & Tujuan

Maksud & Tujuan dari pembuatan makalah ini adalah :

1. Buat mengetahui dasar – dasar pendaftaran tanah

2. Buat mengetahui tata cara pendaftaran tanah

3. Buat memenuhi salah satu tugas mata kuliah di lingkungan Universitas Sultan Ageng Tirtayasa.

D. Metode Penulisan

Metode yg di gunakan dalam pembuatan makalah ini adalah tekhnik studi pustaka.

E. Sistematika Penulisan

Dalam makalah ini, sistematika penulisan yg di pakai antara lain :

BAB I adalah Pendahuluan yg berisi tentang latar belakang pembuatan makalah, Identifikasi , Maksud & Tujuan, Metode Penulisan, & Sistematika Penulisan.

BAB II adalah Pembahasan tentang proses pembuatan Sertifikat.

BAB III adalah Simpulan yg merupakan jawaban dari Identifikasi Masalah.

BAB II

PEMBAHASAN

A. Dasar Hukum & Pengertian Pendaftaran Tanah

Dasar Hukum Pendaftaran Tanah antara lain sebagai berikut :

1. Pasal 19 Undang – Undang No.5 Tahun 1960 (UUPA).

2. Peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

3. Peraturan pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang peraturan jabatan pejabat pembuat akta tanah.

4. Peraturan perundang – undangan sebagai pelaksana dari peraturan pemerintah No. 10 Tahun 1961.

5. Peraturan Mentri Agraria / kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

Pengertian Pendaftaran Tanah

Yaitu berdasarkan pasal 19 ayat 2 UUPA adalah :

1. Pengukuran, Perpetaan,& Pembukuan Tanah.

2. Pendaftaran hak – hak atas tanah & peralihan hak – hak tersebut.

3. Pemberian surat – surat tanda bukti hak, yg berlaku sebagai aket pembuktian yg kuat.

Sedangkan menurut pasal 1 angka 1 PP No. 24 Tahun 1997, yaitu :

“Rangkaian kegiatan yg di lakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan & teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, Pembukuan & Pengkajian beserta pemeliharaan data spesifik & data Yuridis, dalam bentuk peta & daftar, mengenai bidang – bidang tanah & satuan – satuan rumah susun, termaksud pemberian surat tanda buktinya bagi bidang – bidang tanah yg sudah haknya & hak miliknya atas rumah susun beserta hak – hak tertentu yg membebaninya.”

B.Tujuan Pendaftaran Tanah

Berdasarkan pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu :

1. Buat memberi kepastian hukum & perlindungan hukum kepada pemegang atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun & hak – hak lain yg terdaftar agar dgn mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yg bersangutan.

2. menyediakan informasi kepada pihak – pihak yg berkepentingan termaksud pemerintah agar dgn mudah dapat memperoleh data yg di perlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang – bidang tanah & satuan – satuan rumah susun yg sudah terdaftar.

3. Buat terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

C.Objek Pendaftaran Tanah

1. Bidang – bidang tanah yg di punyai dgn hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan & hak pakai.

2. Tanah hak pengelolaan.

3. Tanah hak wakaf.

4. Hak milik atas satuan rumah susun.

5. Hak tanggungan.

6. Tanah Negara.

Pendaftaran tanah yg objeknya tanah Negara, di lakukan pencatatan dalam daftar tanah & tidak di terbitkan sertifikatnya. Sedangkan objek yg lainnya di daftar dgn membukukannya dalam peta pendaftaran & buku tanah beserta mengeluarkan sertifikatnya.

D.Sistem & Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Dalam kegiatan pendaftaran tanah di kenal ada 2 macam yaitu :

1. Sistem Publikasi Positif

Dimana dilakukan pendaftaran hak, mesti ada buku tanah & sertifikat sebagai tanda bukti. Menurut sistem ini bahwa pendaftaran tanah menjamin

dgn sempurna, bahwa nama yg terdaftar dalam buku tanah, tidak dapatdibantah, tidak dapat di ganggu gugat, walaupun ternyata bukan dia pemilik yg sebenarnya yg terdaftar dalam buku tanah atau sertifikat.

Sistem publikasi positif tidak berlaku di wilayah Indonesia.

2. Sistem Publikasi Negatif

Menurut sistem ini, apa yg ternyantum dalam buku tanahsertifikat tanah di anggap benar sampai dapat di buktikan suatu keadaan yg sebaliknya (Tidak Benar) di muka sidang pengadilan. Dimana di lakukan pendaftaran akta & di sini tidak menjamin, nama yg terdaftar dalam buku tanah tidak dapat di bantah.

Sistem Publikasi negatif ini berlaku di Indonesia yg secara tegas terdapat dalam PP No. 10 Tahun 1961 & digantikan dgn PP No.24 Tahun 1997, sebagai pelaksanaan dari pasal 19 UUPA No.5 1960.

1. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

1. Pendaftaran Tanah Buat Pertama Kali

Pendaftaran Tanah Secara Sistematik & Sporadi

Secara Sistematik dalah kegiatan pendapatan tanah untukPertama kalinya yg di lakukan serentak yg meliputi semua Objek pendaftaran tanah yg belum di daftar dalam wilayah desa / kelurahan.

Perihal ini di laksanakan atas prakarsa pemerintah yg di laksanakan pada suatu rencana kerja & di laksanakan pada wilayah yg di tetapkan oleh Mentri Agraria / Kepala BPN.

Pendaftaran Tanah secara Sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah buat pertama kalinya mengenai satu atau beberapa objek secara Individual massal.

2. Pengumpulan & Pengolahan Data Fisik

Pengumpulan & pengolahan data fisik meliputi kegiatan pengukuran & pemetaan, sedangkan kegiatan pengukuran & pemetaan meliputi :

1. Pembuatan peta dasar pendaftaran.

2. Penetapan batas bidang – bidang tanah.

3. Pengukuran & pemetaan bidang – bidang tanah & pembuatan peta pendaftaran tanah.

4. Pembuatan daftar tanah.

5. Pembuatan surat ukur.

3.Pembuktian Hak & Pembukuannya

Pembuktian hak meliputi pembuktian hak lama & hak baru (Pasal 23,24,dst)

Hak atas tanah baru di buktikan dengan :

1. Penetapan pembuatan hak dari pejabat, apabila pembuktian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelola.

2. Asli akta PPAT yg memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yg bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan & hak pakai atas tanah hak milik.

3. Hak pengelola di buktikan dgn penetapan pemberian hak pengelola oleh pejabat yg berwenang.

4. wakaf di buktikan dgn akta ikrar wakaf.

5. Hak milik atas satuan rumah susun di buktikan dgn akta pemisah.

6. Pemberian hak tanggungan di buktikan dgn akta pemberian hak tanggungan.

Hak atas tanah lama di buktikan dengan :

1. Buat keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yg berasal dari konversi hak – hak lama di buktikan dgn alat – alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti – bukti tertulis, keterangan saksi & atau penyertaan dari panitia Ajudikasi / Kepala Pertanahan.

2. Apabila tidak tersedia alat pembuktian seperti perihal di atas, maka pembuktian dapat di lakukan dgn penguasaan fisik bidang tanah selama 20 Tahun / lebih dgn syarat :

   • Pengawasan atas bidang tanah tersebut di lakukan dgn I’tikad baik yg di perkuat oleh kesaksian yg dapat dipercaya.

• Tidak di permasalahkan oleh masyarakat hukum adapt atau desa / kelurahan yg bersangkutan ataupun pihak lainnya.

Pendaftaran Tanah Menurut Hukum Adat :¹

1. Mesti di lakukan di depan kepala desa, agar dianggap terang.

2. Tidak ada ketentuan mesti di daftar lagi di kantor pertanahan, kecuali daerah – daerah tertentu, seperti di kantor kerapatan di Deli, Siak, Lingga,Yogyakarta,& Surakarta.

3. Selain dari tersebut yg mesti di daftarkan tidak suatu formulir baku.

1.Parlindunangan,Tanya Jawab Hukum Agararia & Pertanahan,Bandung ; Mandar Maju.2003,cet. ke 3,hal. 48

Pengurasan sertifakat tanah eks Hukum Adat : ²

1. Jika tanah itu eks hukum adat, maka pengurusannya melalui lembaga konversi dgn melengkapi bukti – buktinya & prosedur selanjutnya dgn memperhatikan ketentuan – ketentuan dari PMA No.2 Tahun 1962 baik melalui konversi ataupun jika surat bukti hak atas tanahnya kurang lengkap ataupun tanah tersebut sudah beralih beberapa kali maka di tempuh dgn lembaga pengakuan Hak Atas Tanah oleh Kepala Kanwil BPN setempat, maka baru dapat diproses pembuatan sertifikatnya.Pengakuan hak ini mesti melalui pengumuman selama 2 bulan. Juga dapat dilihat melalui penegasan hak yaitu sekaligus konversi dgn mutasi hak / pengikatan sebagai jaminan, dgn syarat pernyataan dari kepala desa yg di sahkan oleh camat atas haknya itu, SKPT (Lihat pasal 25 PP 10 / 1961).

SKPT adalah suatu surat informasi tanah, yg memberikan informasi tiap bidang makalah, seperti haknya, luas, siapa pemiliknya, sengketa atau tidak sengketa.

2. Melalui permohonan hak atas tanah yg di kuasai oleh Negara maka sesuai dgn PMDN No. 6 Tahun 1972 di proses melalui panitia pemeriksa Tanah A & di atasnya mesti di tetapkan oleh Kepala BPN.

2.Ibid., hal.193 - 194

4.Penerbitan Sertifikat

Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yg berlaku sebagai alat pembuktian yg kuat mengenai data fisik & data yuridis yangt termuat di dalamnya, sepanjang data fisik & data yuridis tersebut sesuaidgn data dalam surat ukur & buku tanah yg bersangkutan (PP No. 24 Tahun 1997 Pasal 32 ayat 1).

Penerbitan sertifikat di lakukan buat kepentingan pemegang hak yg bersangkutan yg sesuai dgn data fisik& yuridish yg terdaftar dalam buku tanah (Pasal 31). Apabila dalam waktu 5 Tahun, tidak ada yg menuntut penerbitan sertifikat tersebut secara tertulis atau gugatan ke pengadilan ( Pasal 32 ayat 2), maka pihak lain tidak bisa menuntut hak itu.

Sertifikat pengganti di terbitkan apabila ada permohonan dari pemegang hak, sebagai pengganti setifikat yg hilang atau rusak.

5. Penyajian Data Fisik & Yuridis

Penyajian data fisik & yuridis di lakukan oleh kantor pertanahan dgn cara menyelenggarakan tata usaha pendaftarantanah dalam daftar umum yg terdiri dari peta pendaftaran , daftar tanah, surat ukur, buku tanah, & daftar nama ( Pasal 35) yg dapat di ketahui Informasinya oleh pihak yg berkepentingan ( Pasal 34 ayat 1 PP Np. 24 Tahun 1997jo Pasal 187 Peraturan Mentri Negara Agraria / Kepala BPN No.3 Tahun 1997). Daftar umum tersebut merupakan alat pembuktian yg di gunakan sebagai dasar pendaftaran.

Apabila data fisik & yuridis tersebut mengalami perubahan, maka di lakukan pemeliharaan data pendaftaran tanah, seperti pendaftaran peralihan, pembebanan hak,& pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya, (Pasal 37 – 56).

6.Biaya Pendaftaran Tanah

Berdasarkan Pasal 61 ayat 2 PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan pembebasan biaya pendaftaran tanah dari sebagian atau seluruhnya, jika pemohon dapat membuktikan bahwa ia tidak mampu membayar biaya pendaftaran tanah tersebut.

Penetapan besarnya yg pengganti biaya cetak blangko sertifikat (keputusan Kepala BPN No. 10 Tahun 1994) :³

• Sertifikat hak atas tanah, sertifikat hipotik / credit verband atau sertifikat hak milik atas rumah susun sebesar Rp. 2.000 setiap set (Pasal 1).

Perubahan besarnya pungutan biaya dalam rangka pemberian sertifikat tanah yg berasal dari pemberian hak atas negara penegasan hak tanah & konversi hak tanah adapt yg menjadi Operasi Nasional Negara (Keputusan Kepala BPN No.4 Tahun 1995) :³

• Pasal 2

  1. Pemberian hak atas tanah Negara :

• Pedesaan, buat luas tanah sampai dgn 2 Ha Rp. 3.000

• Perkotaan, buat luas tanah kurang dari 2000 M² Rp. 5.000 (Pertanian)

• Perkotaan buat luas tanah lebih dari 2000 M² Rp.10.000 (non Pertanian)

• Asal tanah milik Adat :

2. Asal tanah milik Adat :

• Pedesaan, buat luas tanah sampai 2 Ha Rp.1.000

• Perkotaan, buat luas tanah sampai 2000 M² Rp.1.000

• Pasal 67

  1. Buat biaya pendaftaran hak di kenakan pungutan sebesar :

• Buat konversi hak Adat :Rp. 10.000 (Kota) & Rp. 1.000 (Desa)

• Buat penegasan hak :Rp. 10.000 (Kota) & Rp. 1.000 (Desa)

• Buat tanah Negara :Rp. 10.000 (Kota) & Rp. 1.000 (Desa)

2. Buat biaya Formulir, di kenakan pungutan Rp. 2.000

Biaya – biaya Lain :⁴

• Biaya peralihan hak adalah ¼ % dari NJOP, Rp. 25.000 (kota) & Rp. 2.500 (Desa).

• Pengikatan sebagai jaminan, Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa), 10 x (Ba& Hukum).

• Konversi pengakuan hak Rp. 150.000.

• Penghapusan hipotik / credit verband, Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa).

• Biaya pengganti sertifikat rusak Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa).

• Biaya pengganti sertifikat hilang Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa), di samping biaya iklan di surat kabar pengumuman hilangnya sertifikat tersebut.

• Biaya pencatatan warisan Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa)

• Biaya pencatatan lelang ¼ % dari harga NJOP atau jika harga lelang tinggi dari harga NJOP maka di hitung dari harga lelang tersebut.

• Buat pendaftaran wakaf, Gratis.

3.Team Penerbit Mitra Karya, Pedoman Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah di Indonesia, Jakarta : Mitra Karya, 2003, cet ke 1 perihal 333 – 337, 404 – 408.

4. Lihat Parlindungn, op. cit, hal. 52

BAB III

KESIMPULAN

Dalam kehidupan ini, peranan tanah bagi pemenuhan kehidupan keperluan akan meningkat, baik buat tempat tinggal atau tempat berusaha. Sehubungan dgn itu akan meningkat pula kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum dalam bidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, partama adanya perangkat hukum yg tertulis, lengkap, & jelas yg dilaksanakan secara konsisten . Selain itu dalam menghadapi kasus – kasus kongkret diperlukanan juga tersenggaranya pendaftaran tanah yg memungkinkan para pemegang hak atas tanah buat dgn mudah membuktikannya.

Sehubungan dgn itu UU No 5 tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, dalam pasal 19 menyebutkan adanya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum, Yg lebih lanjut dibahas dalam PP No 10 tahun 1961.

Dalam rangka memberi kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah ini diberikan penegasan mengenai sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat yg dinyatakan sebagai alat bukti yg kuat.seperti adanya data fisik & yuridis.

DAFTAR PUSTAKA

Usman, Suparman. 2003,Hukum Agraria Di Indonesia.Fakultas Hukum UNTIRTA

Parlindungan, 2003,Tanya Jawab Hukum Agraria & Pertanahan , Bandung : Mandar Maju

Team Penerbit Mitra Karya.2003,Pedoman Peraturan Pejabat Akta Tanah Di Indonesia, Jakarta : Mitra Karya